Abnahme von Bauleistungen

Die Bauabnahme und ihre Folgen

Vergütung gegen erbrachte Leistung – Überprüfung durch die Bauabnahme:

Nachdem -zum Beispiel- ein neu gebautes Einfamilienhaus fertig errichtet wurde, möchte das Bauunternehmen sein Geld haben und der Bauherr sein Haus… hierzu ist eine Abnahme der durchgeführten Bauleistungen notwendig.

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Gewährleistungsfristen und Abnahmeformen unterscheiden sich je nach Grundlage des Bauvertrages.

Zuvor muss geklärt werden wie der Bauvertrag zwischen dem Auftraggeber (Bauherr / zukünftiger Eigentümer / Käufer) und dem Auftragnehmer (Bauunternehmen / Bauträger) zustande kam – nach dem BGB (Bürgerliches Gesetzbuch, Werkvertrag), oder nach der VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B).

Die Unterschiede begründen sich hierbei unter anderem durch die besonderen Abnahmeformen der VOB/B, sowie die Dauer der Gewährleistungsfristen und ob es sich um eine Vertrag mit einem Verbraucher handelt.

 

Bei der Abnahme wird die erbrachte Leistung des Bauunternehmens durch den Bauherren untersucht und überprüft. Hierbei muss geklärt werden, ob die durchgeführten Arbeiten im Wesentlichen den vertraglichen Vereinbarungen entsprechen.
Um hier die erforderliche Gewissheit zu erlangen, werden vom Bauherrn in der Regel Sachverständige mit hinzugezogen, um sicherzustellen dass keine Mängel übersehen werden.

Mit der Bauabnahme ist auch die Vergütung an das Bauunternehmen fällig. Im Anschluss erfolgt die Übergabe des Werkes (Haus / Wohnung) an den Bauherrn / Käufer.


Warum ist die Abnahme nun so wichtig?

Vor der Abnahme schuldet das Bauunternehmen den Nachweis für die fachgerechte und mangelfreie Ausführung der Leistung; nach der Abnahme muss der Käufer nachweisen, dass ein eventuell später aufgetretener oder entdeckter Mangel schon im Vorfeld vorhanden war – die sogenannte Beweislastumkehr. Dies kann mitunter schwierig werden.

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Parkett falsch verlegt? Baumangel!

Ist das Bauwerk nun mangelfrei fertiggestellt worden, sprich abnahmereif, kann die Abnahme erfolgen. Sollten bei der Durchführung der Abnahme trotzdem Mängel entdeckt werden, so werden diese dokumentiert und protokolliert um diese -in der Regel- beseitigen zu lassen. Das Aufführen und Auflisten von Mängeln ist bis dahin aber nur eine Zustandsbeschreibung; für die Beseitigung der Mängel muss gegenüber dem Bauunternehmen vom Bauherrn eine Aufforderung ausgesprochen werden dies in einer angemessenen Frist auch zu tun. Diese Aufforderung erfolgt am besten schriftlich.

Die Abnahme kann nur verweigert werden, wenn ein wesentlicher Mangel der Bauleistung vorliegt; unwesentliche Mängel rechtfertigen keine Abnahmeverweigerung. Bei der Frage wann ein wesentlicher Mangel vorliegt, was unwesentliche Mängel sind und wie mit einer Vielzahl von unwesentlichen Mängeln umzugehen ist, kann Ihnen ein Gutachter weiterhelfen.

Zu beachten ist, dass nach erfolgter Abnahme das Risiko der Beschädigung, Zerstörung oder des zufälligen Untergangs des Bauwerks auf den Bauherren übergeht.

 

Wie läuft so ein Termin ab?

Vorbegehung: Während der Vorbegehung werden die betroffenen Räumlichkeiten vom Sachverständigen gemeinsam mit dem Käufer abgegangen. Beanstandungen, Abweichungen vom Stand der Technik oder Mängel werden direkt vor Ort angesprochen. Hierüber wird ein Protokoll erstellt anhand dessen der Bauträger / das Bauunternehmen die aufgeführten Mängel prüfen und vor der Abnahme beseitigen kann.

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Baumangel: Wasser läuft nicht ab

Bauabnahme: Bei der Bauabnahme ihres Hauses oder der Abnahme Ihres Sondereigentums (Eigentumswohnung) geht der Sachverständige wiederum mit dem Käufer alle betroffenen Räumlichkeiten zusammen ab; auch hier werden alle sichtbaren Mängel, Abweichungen von der Norm und Abweichungen vom vereinbarten Bauzustand protokolliert und dokumentiert. Ihr Bausachverständiger von ImmoWert Hessen wird im Ortstermin eine Aussage zur Abnahmereife der Immobilie treffen und eine Empfehlung aussprechen die Abnahme durchzuführen oder gegebenenfalls zu verweigern.

 

Welche Arten der Abnahme gibt es?

Über die zuvor beschriebene Vorbegehung und Bauabnahme hinaus besteht die Möglichkeit der Abnahme des Rohbaus und einzelner Gewerke, sowie die Abnahme nach Fertigstellung des Gebäudes zur Feststellung der Bezugsfertigkeit sowie der Abnahmereife.

Im Wohnungseigentumsbereich wird hierbei unterschieden nach

  •  der Abnahme des Sondereigentums der gekauften Wohnung (die Eigentumswohnung; in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem Grundstück und dem Gemeinschaftseigentum entsteht so das Wohnungseigentum),
  • der Abnahme des Teileigentums (zum Beispiel Keller und Garagen),
  • der Abnahme des Gemeinschaftseigentums mit Sondernutzungsrechten (Pkw-Stellplätze und Gartenanteile) sowie
  • der Abnahme des gemeinschaftlich genutzten Eigentums (das Gemeinschaftseigentum wie Treppenhaus, Aufzug, Fassade, Dach, Außenanlage, etc.).
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Baumangel: Abgesenkte Fliesen / mangelhafte Abdichtung

Bei der Abnahme eines Einfamilienhauses oder Zweifamilienhauses erfolgt dies in einem Schritt. Hierbei werden vom Bausachverständigen alle Gewerke entsprechend vom Keller bis unters Dach begutachtet. Der Sachverständige prüft ob der Ist-Zustand des fertig gestellten Baus mit der Baubeschreibung und eventuell vereinbarten Kundensonderwünschen übereinstimmt. Weiterhin wird überprüft, ob die einschlägigen DIN Normen eingehalten wurden, die Immobilie mängelfrei ist, und die im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen eingehalten wurden.

Anhand einer eigens auf Ihre Immobilie zugeschnittenen Check-Liste geht Ihr Bausachverständiger von ImmoWert Hessen mit Ihnen alles zusammen durch und wird am Ende des Abnahmetermins eine Empfehlung geben, die Abnahme zu unterschreiben, oder sollten die Mängel zu gravierend sein, die Abnahme zu verweigern.

Nach der Schlussabnahme der Immobilie erfolgt die Schlüsselübergabe an den zukünftigen Eigentümer. Somit gehen alle Rechte, Lasten und Risiken auf den neuen Eigentümer über und dieser darf die Immobilie nun nutzen.

 

Um einer Verjährung von Mängelansprüchen vorzugreifen macht es durchaus Sinn vor Ablauf der Gewährleistung das Objekt (erneut) durch einen Sachverständigen in Augenschein nehmen zu lassen.

 

Über den Autor: Carsten Nessler

Als Gutachter für Immobilienbewertung und Bauschäden ist Carsten Nessler über die Grenzen des Rhein-Main-Gebietes für Sie tätig. Von seinem Büro aus in Wiesbaden unterstützt er Sie gerne bei Ihnen vor Ort in Hessen und Rheinland-Pfalz. Ob Sie Fragen haben beim Kauf einer Eigentumswohnung, Hilfe benötigen bei der Abnahme oder Übergabe Ihrer Immobilie, Sie sich unsicher über die Wohnfläche Ihres Hauses sind, eine Einschätzung des Wertes Ihrer Immobilie benötigen, oder ein Gutachten zur Einschätzung von Bauschäden benötigen – Fragen Sie ihn, er hat die Antworten.

Das oberste Bild im Artikel zeigt die bei der Bauabnahme vorgefundene provisorische Absturzsicherung (fehlendes Geländer = Baumangel) eines Balkons an einem Mehrfamilienhaus in Frankfurt am Main.

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