Bauschäden / Baumängel

Frequently Asked Questions

Es tauchen immer mal wieder einige Fragen auf, um deren Beantwortung wir uns hier bemühen. Die häufig gestellten Fragen (Frequently Asked Questions – FAQ) werden zukünftig ergänzt und aktualisiert – also schauen Sie gerne öfter vorbei!

Hier sind die Antworten zu Ihren Fragen, angefangen bei Baumängeln, über Schimmelpilzbefall, das richtige Lüften und Heizen, bis hin zu Wärmebrücken… und was hier (noch) nicht beantwortet wird, beantworten wir Ihnen gerne persönlich!

 

“Do you speak english?”
For sure we are capable of the english language!

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English spoken

What is the reason you need a surveyor for your apartment or house? The construction of your real estate has been completed and you need support during the acceptance of work phase or for the handover? You do have trouble with thermal bridges and mould / fungus in your living space and might need a thermal imaging inspection with our infrared camera? You are in need of an appraiser to have a written expertise about the current market value of your realty? The property you are about to buy might have defects and you are not quite sure whether it is worth the price?

That’s our job! Please get in contact with us, we will support you in the best way we can.

 

“Ist Schimmelpilzbefall in Wohnräumen gesundheitsschädlich?”

Schimmelpilzsporen sind in unserem täglichen Leben fast überall in relativ geringer Konzentration in der Luft vorhanden.

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Schimmelpilzbefall

Ob und in wie weit Schimmelpilzsporen für den Einzelnen gesundheitsschädlich sind, hängt von vielen Faktoren ab: Der Konzentration der Sporen in der Luft, der aufgenommenen Menge, der Aufnahmeart und der physischen Konstitution der betroffenen Person. Pauschal kann man sagen, dass Schimmelpilzsporen zumindest nicht gesundheitsförderlich sind. Einzelnen Schimmelpilzarten wird eine sogenannte pathogene Potenz zugesprochen (die Fähigkeit Krankheiten auszulösen) – so zum Beispiel Allergien hervorrufen, eine Pilzinfektion der inneren Organe verursachen, Entzündungsreaktion der Haut auslösen, oder sogar das Nervensystem schädigen.

Eine sichtbare Ansammlung von Schimmelpilzbefall in Innenräumen sollte als hygienisches Problem angesehen und zum vorbeugenden Gesundheitsschutz beseitigt werden. Hier gilt es die Ursache zu identifizieren und den Schimmel zu beseitigen. Ab einer von Schimmelpilzbefall betroffenen Fläche der Größe eines halben DIN A4 Blattes oder mehr, sollte für die Beseitigung ein Fachmann hinzugezogen werden.

 

“Ich heize doch schon extrem viel und warm – warum schimmelt es trotzdem?”

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Richtig lüften

Luftfeuchtigkeit in Räumlichkeiten kann man nicht weg-heizen, sondern nur weg-lüften. Natürlich kann warme Luft mehr Feuchtigkeit aufnehmen als kalte Luft, aber die feucht-warme Luft muss auch aus dem Raum heraus, quasi ausgewechselt werden, damit sie wieder neue entstandene Feuchtigkeit aus dem Raum aufnehmen kann.

Das “Auswechseln” der Luft geschieht am besten über das Querlüften mit weit geöffneten gegenüber liegenden Fenstern. Lüften Sie so, je nach Jahreszeit und Witterung, mehrmals täglich für 5 – 10 Minuten (Winter) und für 20 – 30 Minuten (Sommer).

Räume sollten aber auch nicht auskühlen (Achtung unbeheiztes Schlafzimmer!); eine dauerhaft heruntergedrehte Heizung führt im Winter bei ungedämmten Wänden schnell zur Auskühlung der Wände. Fällt hier die Temperatur derart ab, dass die Luftfeuchte kondensieren kann, bildet sich eventuell Schimmel.

Wenn trotzdem alles richtige Heizen und Lüften zu einem Schimmelbefall führt, dann liegt möglicherweise ein Schaden oder ein Mangel am Gebäude vor.

 

“Warum soll das Mobiliar einen Abstand zu den Außenwänden haben?”

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Schimmel im Schrank

Eine normale Heizung erwärmt die Raumluft und diese gibt die Wärme an alle anderen Gegenstände, Wände, Böden und Decken in einem Raum ab. Steht nun ein Schrank sehr dicht vor einer Außenwand, kann die erhitzte Luft die Wand hinter dem Schrank möglicherweise nicht ausreichend erwärmen. Die Wand kühlt in Folge ab. Bei ungünstigen Bedingungen kondensiert die normal vorhandene Luftfeuchte der Raumluft an dieser kalten Wand; dies kann zu Schimmelpilzbefall führen.

Steht nun der Schrank mindestens 5-6 cm von der Außenwand abgerückt da und steht darüber hinaus noch im günstigen Fall mit Bodenabstand auf Füßen, dann kann die Heizungsluft um den Schrank herum strömen und alle Bauteile ausreichend erwärmen. Bei einem intakten Gebäude und bei ausreichendem Lüftungsverhalten der Bewohner verhindert dies ein Schimmelpilzproblem an Wänden hinter Mobiliar.

 

“Ich hatte einen Wasserschaden. Trocknen die Wände von alleine?”

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Technische Trocknung eines Wasserschadens

Sofern sich die Wände und Böden nach einem Wasserschaden mit Feuchtigkeit vollgezogen haben, kann ein so betroffenes Bauteil in der Regeln nicht in einer adäquaten Zeit von alleine trocknen. Da hier die Gefahr des Schimmelpilzbefalls droht, sollte eine technisch unterstützte Trocknung stattfinden. Hierbei wird die feuchte Wand oder der durchnässte Boden mit Bautrocknern und Estrichtrocknern wieder in den normalen Zustand zurückversetzt.

 

“Wie kann ich feststellen ob meine Wände feucht sind?”

Ein untrügerisches Zeichen für eine feuchte Stelle an der Wand ist die Schimmelpilzbildung oder mineralische Ausblühungen; hier stellt sich natürlich die Frage “Warum ist die Wand feucht?”. Handelt es sich um einen Bauschaden und es ist Wasser in die Wand eingedrungen oder zieht vom feuchten Keller in die Wohnung? Ist nach einem Wasserschaden nicht korrekt getrocknet worden? Wird nicht ausreichend gelüftet und die Luftfeuchtigkeit der Bewohner befeuchtet die Wände? Kühlt die betroffenen Stelle der Wand derartig ab, dass der Taupunkt unterschritten und die Wand wird deshalb nass?

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Feuchtemessung einer Wand

Dies kann in einem Termin bei Ihnen vor Ort durch einen Bausachverständigen überprüft werden; hierbei wird unter anderem auch der Feuchtegehalt der Wände gemessen und der Zustand der Immobilie überprüft um die Ursache zu finden.

 

 

“Was ist der Unterschied zwischen einem Baumangel und einem Bauschaden?”

Ein Baumangel ist ein Mangel am Bau; eine mangelhafte Bauausführung. Baumängel entstehen während der Bauzeit, bei der Sanierung, oder bei Umbauten durch unsachgemäße Herstellung oder Verarbeitung.

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Bauschaden: Mauerriss

Ein Bauschaden ist ein Schaden am Bau; eine Verschlechterung des Gebäudezustandes durch einen Schaden an der Bausubstanz. Bauschäden entstehen durch äußere Einwirkung (zum Beispiel Sturm, Erdabsenkung, Hausschwamm), oder infolge eines Baumangels.

 

 

“Was ist der Unterschied zwischen einer Wärmebrücke und einer Kältebrücke?”

Beides meint das gleiche; es gibt keinen Unterschied. Der Volksmund sagt Kältebrücke; der korrekte Begriff ist allerdings Wärmebrücke.

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Wärmebrücke

Gemeint ist hierbei die (ungewollte und meist flächenmäßig begrenzte) erhöhte Ableitung von Wärme, zum Beispiel von der beheizten Innenseite eines Raumes auf die Außenseite der Wand. Man spricht dann von einer Wärmebrücke, wenn die Ableitung der Wärme (Abkühlung) in einem bestimmten Bereich schneller erfolgt, als die Zuführung der Wärme (Erwärmung) diesen Bereich wieder nachwärmen kann (jeweils im Vergleich zu den angrenzenden Bauteilen). Dies ist zum Beispiel bei einem dicht vor eine ungedämmte Außenwand gestellten Schrank der Fall.

An Wärmebrücken kann sich durch Kondensation der Raumluft an den betroffenen Stellen Feuchtigkeit und Schimmel bilden.

 

“Warum werden die Rauchwarnmelder (Brandmelder) in Wohnimmobilien pflicht?”

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Wohnungsbrand

Wenn ein Rauchwarnmelder alarm schlägt weil es brennt, dann geht es nicht um die Absicherung der Immobilie, sondern um den Schutz von Leib und Leben! Aus diesem Grunde wurde die Installation von Rauchmeldern in die Landesbauordnung der meisten Bundesländer verpflichtend mit aufgenommen.

Diese müssen, je nach genauer Definition der jeweiligen Bauordnung, “in Schlaf- und Kinder­zimmern sowie Fluren, die als Rettungs­wege dienen” installiert werden. Je nach Bundesland gilt dies für Neubauten, genehmigungs­pflichtige Umbauten, sowie Bestands­bauten (teilweise mit einer Frist zur Nachrüstung in Bestandsbauten).

 

Weitere Informationen zur Immobilienbewertung erhalten Sie auch auf der Homepage von ImmoWert Hessen www.immowerthessen.de

 

Über den Autor: Carsten Nessler

Er spürt für Sie Wärmebrücken mit der Wärmebildkamera auf, er schickt für Sie Proben ins Labor zur Untersuchung auf Schimmelpilz, er misst für Sie die Grundfläche Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung und berechnet hieraus die Wohnfläche, und er unterstützt Sie beim Hauskauf oder bei der Bewertung Ihrer Immobilie: Carsten Nessler, Baugutachter aus Wiesbaden, in Hessen und Rheinland-Pfalz für Sie vor Ort.

Im obersten Bild des Artikels sind mehrere Bilder zusammengefasst. Im Uhrzeigersinn von links oben: Wärmebildaufnahme mit der Thermografiekamera eines Altbaus in Hochheim von außen (deutlich sichtbar der Wärmeverlust durch die Mauer unter dem Fenster, hinter der die Heizkörper installiert sind); Schaden nach einem Zimmerbrand im ausgebauten Dachboden eines Reihenhauses in Mainz; abgeplatzter Putz und Schimmelpilzbefall nach einem Wasserschaden im Flur einer Gewerbeimmobilie in Rüsselsheim; Perimeterdämmung im Sockelbereich eines Einfamilienhauses in Frankfurt, nachdem die Drainage erneuert wurde.

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