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Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie – was ist zu beachten?

Das Steuern-Sparen durch die höhere Abschreibung lockt; wer eine Denkmalgeschützte Immobilie kaufen will, sollte aber einiges beachten! So ist nicht jede Veränderung am Gebäude, die den Eigentümern gefällt, ohne Genehmigung erlaubt. Auch sind durch die Denkmalschutz-Auflagen die Kosten für Sanierungsmaßnahmen in der Regel höher als bei einer herkömmlichen Immobilie.

Aber warum ist das so? Ein unter Denkmalschutz stehendes Gebäude gilt als kulturelles Erbe und damit als besonders schützenswert. Es gilt das Denkmal vor unsachgemäßen Veränderungen, Beschädigungen, oder gar der Zerstörung zu schützen und für die Nachwelt zu erhalten.

Die jeweiligen Denkmalschutzgesetze der Länder regeln was unter den Denkmalschutz fällt, definieren den Unterschied zwischen Denkmal und Kulturdenkmal, bestimmen was anzeigepflichtige sowie genehmigungspflichtige Maßnahmen sind und beschreiben die Erhaltungspflicht von Denkmälern. Aus diesen Gründen sind die Kosten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen einer denkmalgeschützten Immobilie höher anzusetzen.

 

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Denkmalpflege

Da die Immobilie vor Zerfall und Zerstörung zu schützen ist, sind für das Gebäude immerwährende Erhaltungsmaßnahmen erforderlich. Denkmalschutz gilt für immer!
Hier wird der Eigentümer aber nicht alleine gelassen: Das Einkommensteuergesetz regelt das erhöhte Absetzen von Herstellungskosten, die zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Weiterhin bestehen durch die Länder verschiedene Fördermöglichkeiten für die Finanzierung der Erhaltung und der Pflege von Denkmälern.

Wenn eine Immobilie unter den Denkmalschutz fällt, wird dies als Baudenkmal im Denkmalbuch oder Denkmalschutzbuch der Länder eingetragen. In Wiesbaden stehen heute etwa 25 Prozent der bebauten Fläche unter Denkmalschutz; dies umfasst zirka 10.000 Objekte (Quelle: Bauaufsichtsamt – Untere Denkmalschutzbehörde / Landeshauptstadt Wiesbaden, Stand Januar 2014)

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Denkmalschutzbuch / Denkmalschutzgesetz

Betroffene Eigentümer werden von der Eintragung üblicherweise durch die untere Denkmalschutzbehörde über die Denkmaleigenschaft des Gebäudes in Kenntnis gesetzt.

 

 

 

Hierbei gibt es unterschiedliche Arten des Denkmalschutzes:

  • Wenn eine einzelne Immobilie, oder Teile hiervon (zum Beispiel ein Treppenaufgang), unter Denkmalschutz gestellt werden so spricht man von einem Einzeldenkmal (Baudenkmal).
  • Der Schutz kann sich aber auch über eine gesamte Straßenfront sowie ganze Stadtviertel (Ensemble-Schutz), oder eine Siedlung erstrecken (Schutz der Gesamtanlage).
  • Auch wenn Sie keine denkmalgeschützte Immobilie Ihr eigen nennen, können Sie vom Denkmalschutz betroffen sein: Der Umgebungsschutz regelt, dass Veränderungen des äußeren Erscheinungsbildes von anderen Immobilien in der Nähe eines Denkmals, die das Erscheinungsbild des Denkmals negativ beeinflussen können, nur auf Antrag bei der unteren Denkmalschutzbehörde erfolgen dürfen.

Veränderungswünsche (Umbau, Renovierung, Abriss usw.) an einem Baudenkmal sollten mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden, da vor Durchführung der Maßnahmen eventuell eine Genehmigung eingeholt werden muss.

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Denkmalgeschützte Immobilie

Soweit das Einhalten der energetischen Bestimmungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) die Bausubstanz oder das Erscheinungsbild eines Baudenkmals beeinträchtigen sollte, oder dies zu unverhältnismäßig hohen Aufwänden führen würde, kann von den Anforderungen der EnEV abgewichen werden.

 

 

 

Über den Autor: Carsten Nessler

Als Bausachverständiger des Sachverständigenbüros ImmoWert Hessen ist Carsten Nessler ständig für Sie unterwegs, um Sie vor Ort zu beraten, den Wert Ihrer Immobilie einzuschätzen, oder Sie bei der Bauabnahme zu unterstützen. Angefangen von der Kaufbegleitung – wenn Sie sich professionelle Unterstützung beim Erwerb einer Immobilie wünschen – über die Durchführung einer Thermografie mit der Wärmebildkamera um Wärmebrücken aufzuspüren, das Aufdecken von Baumängeln und Bauschäden, bis hin zur Verkehrswertermittlung: Hier sind die richtig!

 

Das Titelbild in diesem Artikel zeigt das (natürlich unter Denkmalschutz stehende) Schloss Biebrich am Rheinufer in Wiesbaden, in dem das Landesamt für Denkmalpflege Hessen seinen Sitz hat.

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2 Gedanken zu „Kauf einer Denkmalschutz-Immobilie – was ist zu beachten?

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