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Wohnflächenberechnung

Bei Streitigkeiten um die Wohnfläche von Wohnungen wird gerne mal selbst Hand angelegt um die Wohnungsgröße zu ermitteln. Doch hier passieren in der Praxis schon die ersten Fehler.

Zumeist fehlerhaft: Die Wohnfläche wird aus dem Grundriss der Baupläne entnommen, oder jemand schnappt sich den Zollstock oder das Lasermessgerät um die Wohnfläche aufzumessen.
Das Ergebnis der Messungen oder der gefundenen Maße im Bauplan soll dann der Wohnfläche entsprechen. Dies stimmt leider nicht immer so.

Zuerst gilt es zu prüfen, ob die Räume bei der Errichtung nach der jeweils geltenden Bauordnung als Wohnfläche (Aufenthaltsräume) zulässig waren.
Dann muss unterschieden werden, was zur Wohnfläche zählt und was Nutzfläche ist (zum Beispiel Flächen unter Dachschrägen mit weniger als 1 m Höhe, Kellerräume, oder Abstellräume außerhalb der Wohnung). Weiterhin ist zu klären, welche Normen und Verordnungen für die Berechnungen anzuwenden sind.

 

Woran liegt es denn nun, dass sich Fehler einschleichen?

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Laser-Messgerät

Baupläne stellen, wie der Name schon sagt, einen „Plan“ dar – also nicht unbedingt die Realität, sondern die Vorlage für die geplante Umsetzung. Bei der Umsetzung – der Bauausführung – können sich Abweichungen vom Plan einstellen; hierbei sind die akzeptablen Toleranzen im Hochbau zu berücksichtigen. Auch stellt der Grundriss in der Regel einen Rohbauplan dar, also die Wände ohne Putz. Hier kommen im Normalfall noch zirka 1 – 1,5 cm Putz hinzu, was die Räume wiederum etwas kleiner werden lässt.

Ähnliches gilt für das Auslesen von Werten aus dem Grundriss; auf welchen Daten basiert dieser? Wurden die Daten vor Ort nachgemessen? Außerdem ist beim Messen aus Plänen wichtig zu prüfen: Ist der Grundriss Maßstabsgerecht?

 

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Berechnung der Wohnfläche

Auch zählt nicht automatisch jede gemessene Fläche zur Wohnfläche. Dachschrägen werden je nach Höhe unterschiedlich berücksichtigt; das gleiche gilt für Vormauerungen und Installationswände, zum Beispiel im Badezimmer.
Wie ist mit Treppen, Türnischen und Wanddurchbrüchen umzugehen? Mit welcher Fläche werden Balkone, Terrassen und Loggien eingerechnet? Was ist der Unterschied zwischen einem Balkon und einem beheizten Wintergarten? Warum zählt die Badewanne und der Ofen mit in die Wohnfläche, der Schornstein aber unter Umständen nicht? Was ist mit dem Abstellraum unter der Treppe?

Welche Norm / Vorschrift gilt nun? Die DIN 277 kennt den Begriff der Wohnfläche nicht; die DIN 283 wurde zurückgezogen; die Wohnflächenverordnung ersetzt die Wohnflächenberechnung aus der II. Berechnungsverordnung für den öffentlich geförderten Wohnungsbau; und die Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum (MF/W) ist nur gültig wenn diese entsprechend vertraglich vereinbart wurde.

 

Wie geht es denn nun richtig?

Bevor es an die Berechnung der Wohnfläche geht, muss für die Wohnung (oder das Haus) ein Aufmaß erstellt werden. Hierbei werden die Grundflächen der Räume gemessen.

Hierbei gilt folgender Grundsatz: Grundflächen werden gemessen; Wohnflächen werden -wie die Überschrift schon titelt- berechnet. Im Allgemeinen ist es sinnvoll sich dabei an die Wohnflächenverordnung zu halten.

 

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Aufmaß einer Wohnung

Die Grundfläche wird über das lichte Maß zwischen den Wänden ermittelt. Türnischen, sowie bodentiefe Fensternischen und Wandnischen mit 13 cm oder weniger Tiefe, werden nicht mitgemessen; Fuß-, und Sockelleisten, sowie Türrahmen, werden aber übermessen (die Materialdicke der Rahmen und Leisten wird nicht von der Grundfläche abgezogen, sondern zählt zur Grundfläche); Flächen von Schornsteinen und Vormauerungen werden allerdings abgezogen, wenn diese höher als 1,50 Meter sind und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt.

 

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Unterschiedliche Anrechnung der Grundfläche im Dachgeschoss

Voll zur Wohnfläche einer Wohnung zählen die Grundflächen der ausschließlich zu dieser Wohnung gehörenden Räume, sofern diese mindestens 2 m hoch sind. Zur Hälfte der Wohnfläche werden Grundflächen von Räumen zugerechnet, sofern diese zwischen 1 m und 2 m hoch sind. Grundflächen von Raumteilen mit einer Höhe von weniger als 1 m werden nicht angerechnet.

Die ausschließlich zur Wohnung gehörenden Grundflächen von Balkonen und Terrassen zählen ebenfalls hinzu, werden aber je nach Bauart und Nutzbarkeit nur zwischen einem Viertel bis zur Hälfte der Fläche angerechnet.

 

Was ist, wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche abweicht?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Entscheidungen klargestellt, dass eine Wohnflächenabweichung von mehr als 10 % zum Nachteil des Mieters einen Sachmangel darstellt. Der Nachteil bestand hier in einer tatsächlich geringeren Wohnfläche als im Mietvertrag vereinbart. Ein solcher Mangel der Mietsache berechtigt den Mieter, laut BGH zur Minderung der Miete (Urteil vom 10. März 2010 – VIII ZR 144/09), oder gar zur fristlosen Kündigung (Urteil vom 29. April 2009 – VIII ZR 142/08).

 

Aber auch der umgekehrte Fall ist möglich: Die angemietete Wohnfläche ist tatsächlich größer, als sie vertraglich im Mietvertrag festgeschrieben wurde. Ein vom Vermieter vorgebrachtes Mieterhöhungsverlangen bis zur örtlichen Vergleichsmiete, auf Grundlage der tatsächlich vorhandenen Wohnungsgröße wurde abgelehnt, da es nach dem BGH hierbei auf die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche ankommt, sofern die Abweichung der Wohnfläche nicht mehr als 10 % beträgt (Urteil vom 23. Mai 2007 – VIII ZR 138/06).

 

Beim Kauf / Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses wird eventuell die Beschaffenheit der Wohnung oder des Hauses im Vertrag beschrieben, oder durch entsprechende übergebene Dokumentation belegt (Grundriss / Wohnflächenberechnung); zur Beschaffenheit gehört auch die Wohnfläche. Die Wohnfläche ist somit ein vertraglich zugesichertes Beschaffenheitsmerkmal der Wohnung. Eine Wohnflächenabweichung von weniger als 10% kann ebenso einen Sachmangel der Wohnung darstellen. So hat es zum Beispiel das Oberlandesgericht Saarbrücken für eine Wohnflächenabweichung von 9,11 % entschieden (Urteil vom 01.12.2011 – 8 U 450/10-121).

 

Im Neubaubereich gibt es meist im Kaufvertrag, aufgrund der zuvor beschriebenen möglichen Abweichungen bei der Herstellung (Bauausführung) der Immobilie, einen prozentualen Toleranzbereich, innerhalb dessen von der vereinbarten Wohnfläche abgewichen werden darf.

 

Es ist also klar erkennbar dass eine korrekte Wohnflächenberechnung, von vielen Seiten aus betrachtet, wichtig ist.

Hier kann Ihnen ein Sachverständiger helfen alle Detailfragen zu klären, ein fundiertes Aufmaß durchzuführen und die korrekte Wohnfläche zu berechnen.

 

Über den Autor: Carsten Nessler

Bei Fragen zur Immobilienbewertung, Bauschäden, oder der Wohnflächenberechnung ist er der richtige Ansprechpartner für Sie in Wiesbaden, Frankfurt, Mainz und der weiteren Umgebung. Als Gutachter für die Grundstücksbewertung, oder zur Einschätzung von Immobilienwerten ist Carsten Nessler für Sie vor Ort, klärt Ihre Fragen und ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie. Als Bausachverständiger ist er auf die Schadensfeststellung unter anderem im Bereich Feuchte und Schimmelpilzbefall in Wohnräumen spezialisiert und klärt mit einer Thermografie anhand von Wärmebildern den Schadensumfang und die Schadensursache (zum Beispiel Wärmebrücken). Sprechen Sie ihn an!

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Das oberste Bild in diesem Artikel zeigt den Ausschnitt eines Grundrisses einer Wohnung in Wiesbaden. Hier wurden die Maße der Grundflächen der einzelnen Räume ausgemessen und anhand der Wohnflächenverordnung die korrekte Wohnfläche errechnet. Anhand des Aufmaßes wurde dann dieser Grundriss erstellt.

Ein Gedanke zu „Wohnflächenberechnung

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