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Die drei Grundrechenarten der Wertermittlung

Wie werden Immobilienwerte ermittelt? Wird einfach nur geschätzt? Wird gerechnet? Was dient als Grundlage? Wird das Gebäude getrennt von Grund und Boden betrachtet? Wird der Wert des Gebäudes einfach zum Wert des Bodens addiert?

 

In der Mathematik gibt es vier Grundrechenarten; in der Immobilienbewertung gibt es drei Wertermittlungsverfahren, die durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.

Immobilienwerte werden somit ermittelt; dazu gehört die Tatsachenfeststellung (des Zustandes, der Lage, etc.), die Recherche (Einsichtnahme von Unterlagen, Grundbuch, etc.), die Auswertung (Einschätzung der Informationen), und Berechnung des Wertes unter Berücksichtigung von allem zuvor genanntem.
Um die Immobilienwerte nachvollziehbar darlegen zu können gehört zur Verkehrswertermittlung unter anderem auch eine Beschreibung der Immobilie, sowie der durchgeführten Einschätzungen, Festsetzungen und Berechnungen, als auch unterstützende Informationen über entsprechend beigefügte Anlagen und Bilder.
Dies wird dann in einem schriftlichen Verkehrswertgutachten zusammengefasst.

 

 

Unterschied Verkehrswert (Marktwert) / Beleihungswert:

Die Vorgehensweise zur Wertermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) von Immobilien wird im Baugesetzbuch (BauGB), in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), sowie über die entsprechenden Wertermittlungsrichtlinien geregelt. Wie die Immobilienbewertung für den Beleihungswert zu erfolgen hat, regelt das Pfandbriefgesetz (PfandBG) und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).

Der nach dem BauGB ermittelte Verkehrswert (Marktwert) unterscheidet sich von dem nach dem PfandBG ermittelten Beleihungswert:

  • Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt – dem Wertermittlungsstichtag (ein gegenwärtiger oder in der Vergangenheit liegenden Zeitpunkt).
  • Der Beleihungswert beziffert den Wert einer Immobilie über einen Zeitraum – für die Dauer der Beleihung (Zeitraumbetrachtung, unter Berücksichtigung der Kreditlaufzeit). Der ermittelte Beleihungswert dient zur Absicherung von vergebenen Hypotheken und darf den Marktwert nicht übersteigen. Dies soll sicherstellen dass ein Kreditinstitut im Falle einer Verwertung der Immobilie (zum Beispiel über eine Zwangsversteigerung) auch den Gegenwert der Restschuld der Hypothek erhält.

 

Für die Einschätzung von Immobilienwerten gibt es in Deutschland grundsätzlich drei Vorgehensweisen:

Das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

 

  • Der Vergleichswert
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Eigentumswohnungen

Das Vergleichswertverfahren findet üblicherweise bei unbebauten Grundstücken und Eigentumswohnungen Anwendung, da diese hauptsächlich über einen Quadratmeter-Preis gehandelt werden.

Hier kommen Vergleichspreise zum Zuge: der Vergleichspreis wird von dem gezahlten Kaufpreis eines vergleichbaren Grundstücks oder einer vergleichbaren Eigentumswohnung abgeleitet. Dies können unter anderem der Bodenrichtwert oder der Preis pro Quadratmeter Eigentumswohnung sein. Der Vergleichswert von Grundstücken oder Eigentumswohnungen wird dann aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen ermittelt.

Es wird also ermittelt, was vergleichbare Grundstücke oder Eigentumswohnungen kosten. Hierbei ist der Bezug zu dem Marktgeschehen, dem zu bewertenden Grundstück oder der zu bewertenden Eigentumswohnung nicht unbedingt gegeben – somit sind eventuell Anpassungen an die Lage, Größe und Zustand der Immobilie, sowie eine Marktanpassung notwendig.

 

  • Der Sachwert
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Reihenhaus / Einfamilienhaus

Für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und Einfamilienhäuser, die üblicherweise durch die Eigentümer selbst genutzt werden, findet das Sachwertverfahren Anwendung. Bei solchen Immobilien steht nicht der zu erwirtschaftende Ertrag (die Mieteinnahmen) im Vordergrund, sondern die Herstellungskosten beziehungsweise die Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.

Der Sachwert setzt sich aus dem Bodenwert (Wert des Grundstücks) und dem Sachwert der baulichen Anlagen (Wert des Gebäudes) zusammen.

Im Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten der Sache – abzüglich der Alterswertminderung – ermittelt. Es wird also ermittelt, was das Objekt in der (Neu-) Herstellung kostet und wieviel wegen des Alters davon zum heutigen Datum gemindert werden muss. Auch hier muss natürlich wieder die Lage am Markt und der individuelle Zustand der Immobilie berücksichtigt werden. Nicht durchgeführte Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen und Anpassungen an gesetzliche Anforderungen werden als Reparaturstau oder Instandhaltungsstau bezeichnet. Dies wirkt sich natürlich wertmindernd auf den Verkehrswert einer Immobilie aus und trifft für alle drei beschriebenen Arten der Immobilienbewertung zu.

 

Je nach Größe und Nutzung kann ein zu bewertendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus einen Grenzfall darstellen; hier ist möglicherweise zum Sachwertverfahren das Ertragswertverfahren als stützendes Wertermittlungsverfahren heranzuziehen.

 

  • Der Ertragswert
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Mehrfamilienhaus

Für Immobilien-Objekte wie Gewerbeimmobilien, Mietshäuser / Mehrfamilienhäuser, oder gemischt genutzte Grundstücke, für die ein zu erzielender Ertrag im Vordergrund steht, wird das Ertragswertverfahren angewandt. Hier stehen die Renditebetrachtungen (Miet- und Pachteinnahmen) eines Eigentümers oder Investors im Fokus.

Die Wertermittlung im Ertragswertverfahren erfolgt über die Kapitalisierung der Ertragseinnahmen (Miete / Pacht) über die Restnutzungsdauer des Objektes. Hierbei wird auch das, je nach Objekt unterschiedlich hohe, Risiko durch Miet- oder Pachtrückstände, als auch durch Leerstand berücksichtigt (Mietausfallwagnis).

Gemeint ist hierbei nicht der aktuelle Mietertrag, sondern die marktüblich erzielbare Miete – was durchaus mehr oder weniger als der im Mietvertrag festgeschriebene Mietzins sein kann. Es wird also auf den heutigen Tag ermittelt, wieviel Ertrag die Immobilie bis zum Zeitpunkt des wirtschaftlichen Verfalls des Gebäudes einbringt.

Sofern kein Teil des Grundstücks separat veräußert oder anderweitig genutzt werden kann, wird der Grundstückswert nur in so weit berücksichtigt, als es für die Erwirtschaftung der Mieten / Pachten des auf ihm stehenden Gebäudes notwendig ist. Es wird die Annahme getroffen, dass ein Grundstück unendlich lange zur Verfügung steht, das aufstehende Gebäude aber nur begrenzt wirtschaftlich genutzt werden kann und dann ersetzt werden muss. Grob gesprochen kann das Grundstück für nichts anderes genutzt werden, solange das auf ihm stehende Gebäude bestand hat und nicht abgerissen wird (siehe Freilegung). Wäre das Grundstück unbebaut, könnte es als Baugrundstück veräußert werden, oder neu bebaut werden, um möglicherweise einen höheren Ertrag zu erzielen.

 

Eine Marktpreiseinschätzung (auch Kurzgutachten genannt) ermittelt den Wert einer Immobilie in Anlehnung an die ImmoWertV. Da sie nicht den rechtlich geschützten Begriff Verkehrswert (Marktwert) ausweist, sondern die Einschätzung eines erzielbaren Marktpreises und sich auch inhaltlich kürzer fasst, ist dies die kostengünstigere Alternative zu einem Verkehrswertgutachten. Ob und in wie weit für Sie eine Marktpreiseinschätzung oder ein Verkehrswertgutachten notwendig ist, kann Ihnen Ihr Sachverständiger erläutern.

 

Über den Autor: Carsten Nessler

Als qualifizierter Immobilienbewerter (IHK) ist Carsten Nessler für Sie der richtige Ansprechpartner wenn es um die Wertermittlung Ihrer Immobilie in Wiesbaden, Frankfurt, Mainz und der weiteren Umgebung geht. Ob Verkehrswertgutachten, Marktpreiseinschätzung, die Berechnung von Erbbaurechten, Mietwertgutachten, oder Wohnflächenberechnung: als Baugutachter ist Carsten Nessler für Sie vor Ort, klärt Ihre Fragen und ermittelt den Marktwert Ihrer Immobilie. Sprechen Sie ihn an!

 

Das Titelbild in diesem Artikel zeigt ein stilisiertes Haus mit unseren Dienstleistungen und Themen bei denen wir Sie als Bausachverständige unterstützen. Unser Einzugsgebiet reicht über die Städte Frankfurt, Mainz und Wiesbaden hinaus; wir kommen vor Ort und unterstützen Sie bei einem geplanten Hauskauf oder Wohnungskauf, bei Baumängeln und Bauschäden, mit einer fundierten Wertermittlung Ihrer Immobilie, oder bei der Bauabnahme. Rufen Sie uns an!

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