Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude durch GebäudeEnergieGesetz – GEG

Das GebäudeEnergieGesetz GEG (ehemals Energieeinsparverordnung – EnEV)

Seit dem 01. November 2020 ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in Kraft getreten. Es löste nicht nur die Energieeinsparverordnung (EnEV) von 2014 ab, sondern hat darüber hinaus auch noch das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) zusammengefasst.

Was Sie als Eigentümer einer Bestands-Immobilie hierbei beachten müssen, welche Lücken es im GEG gibt und was der Energieausweis mit der Immobilienbewertung zu tun hat, lesen Sie hier:

• Die Nachrüstpflicht durch das GEG betrifft auch Bestandsgebäude!
• Alte Heizkessel müssen abgeschaltet werden!
• Bestehende Warmwasserleitungen und Heizungsrohre müssen gedämmt werden!
• Sie müssen Ihren Dachboden oder Ihr Dach dämmen!
• Wenn Sie Ihr Wohnhaus verputzen, müssen Sie dieses dämmen!
• Heizungs- und Warmwasseranlagen müssen regelmäßig gewartet und instandgehalten werden!
• Regelungen für Zentralheizungen müssen seit dem 30.09.2021 nachgerüstet sein!
• Es besteht Nachrüstpflicht zur automatischen raumweisen Regelung von Heizungen!
• Sie dürfen in Ihr KfW-Effizienzhaus nachträglich keine Dunstabzugshaube einbauen!

Was hiervon genau auf Sie und Ihr Bestandsgebäude zutrifft lesen Sie hier…:

Die hier aufgeführten Punkte betreffen Bestandsgebäude (Wohngebäude / kein Neubau):

Welche Änderungen betreffen meine bestehende Immobilie aus den verschärften Anforderungen des GEG ab November 2020?

Auch wenn Sie sich bereits an die bestehenden Anforderungen der EnEV 2014 / 2016 gehalten haben, ändert sich für Ihr bereits gebautes Wohngebäude doch einiges! Die im GEG aufgeführten Anforderungen betreffen nicht nur den Neubau sondern fordern auch eine Nachrüstung/ Modernisierung im Bestand; die sogenannte Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes.
Was Sie für Ihre bestehende Immobilie beachten müssen, lesen Sie in den weiteren Punkten:

Immobilie inserieren

• Sie wollen eine Immobilie vermieten oder verkaufen und hierfür eine Anzeige in der Zeitung oder in einem Internet-Portal schalten?

Dann müssen Sie in der Anzeige die wichtigsten Kenndaten aus dem Energieausweis aufführen!*1

Dies beinhaltet die folgenden Punkte:
– Die Art des Energieausweises (Energiebedarfsausweis / Energieverbrauchsausweis)

– Den Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a) (Kilowattstunden pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr)

– Den Energieträger (quasi den „Brennstoff“ der Heizung, zum Beispiel Wärmepumpe, Öl, Gas, Fernwärme, Pellets)

– Das Baujahr des Wohngebäudes

– Die Energieeffizienzklasse des Wohngebäudes (A+, A, B, C, …. G, H)

[Die Energieeffizienzklasse A+ bis H muss allerdings nur angegeben werden sofern Ihnen ein Energieausweis vorliegt, der nach dem 01.Mai 2014 ausgestellt wurde.]

*1) Bei Energieausweisen die vor dem 01. Mai 2014 ausgestellt wurden, muss folgendes angegeben werden:
– der Wert des Endenergiebedarfs oder der Energieverbrauchskennwert [Bei alten Energieverbrauchsausweisen, in denen kein Warmwasser-Energieverbrauch enthalten ist, muss der angegebene Energieverbrauch pro Jahr pauschal um 20 Kilowattstunden je Quadratmeter Gebäudenutzfläche erhöht werden.]
– die Energieeffizienzklasse (sofern im Ausweis angegeben)
– begleitende Modernisierungsempfehlungen sind potenziellen Käufern oder Mietern mit dem Energieausweis vorzulegen

Vermietung / Verkauf

• Sie vereinbaren für Ihre zu vermietende oder zu verkaufende (Wohn-) Immobilie einen Besichtigungstermin mit einem potentiellen Mieter / Käufer?

Dann müssen Sie dem potentiellen Mieter / Käufer spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorlegen!*2

Es ist dabei ausreichend, wenn Sie eine Kopie des Energieausweises vorlegen, oder die Kopie / das Original deutlich sichtbar aushängen oder auslegen.

Nach Abschluss des Mietvertrages oder des Kaufvertrages müssen Sie dem Mieter oder Käufer unverzüglich den Energieausweis übergeben*2.

Bitte beachten Sie, dass nach dem 01.Mai 2014 ausgestellte Energieausweise ohne eine angegebene Registriernummer ungültig sind!

*2) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– es sich bei der Immobilie um ein denkmalgeschütztes Gebäude handelt.
oder
– es sich um ein kleines Gebäude mit maximal 50 m² Nutzfläche handelt.

Was hat der Energieausweis mit der Immobilienbewertung zu tun?
Sie möchten dass ich Ihre Immobilie einschätze und ich frage Sie unter anderem nach dem aktuellen Energieauseis – warum?! Der Energieausweis zählt zu den notwendigen Unterlagen und Informationen im Zuge einer Wertermittlung. Dieser hat jedoch nur einen sehr geringen Einfluss auf den Wert einer Immobilie, sofern das Gebäude die gesetzlichen Mindestanforderungen an den Wärmeschutz einhält.

Alte Heizkessel außer Betrieb nehmen

• Heizkessel, mit einem Baujahr vor 1991 oder die älter als 30 Jahre sind, dürfen nicht mehr betrieben werden und müssen abgeschaltet werden!*3

Ihr Heizkessel ist älter als 30 Jahre? Dann Abschalten! Diese dürfen nicht weiter betrieben werden…

…aber nur:
– wenn diese mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen befeuert werden

*3) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– der vorhandene Heizkessel ein Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel ist
…oder…
– die Nennleistung Ihrer Heizung weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt
…oder…
– Sie Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind und am 01.Februar 2002 in mindestens einer Wohnung des Hauses gewohnt haben und seit dem kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat.

Haben Sie die zuvor genannte Immobilie gerade erst erworben, so haben Sie eine Übergangsfrist von zwei Jahren ab dem Kauf der Immobilie um den Heizkessel zu ersetzen.

„Ach, wer soll denn das kontrollieren?!“ sagen Sie? Das macht der Schornsteinfeger im Zuge der jährlichen Immissionsmessung oder bei der Feuerstättenschau! Durch das Gebäudeenergiegesetz ist dieser dazu bevollmächtigt und sogar verpflichtet sich anzuschauen wie alt Ihr Heizkessel ist.

Sonderfall Nachtspeicheröfen: Sofern sich in Ihrer Immobilie noch Nachtspeicherheizungen befinden (sogenannte Nachtspeicheröfen), dann dürfen diese noch weiter betrieben werden, auch wenn diese älter als 30 Jahre sind.

Welche Änderungen mit der Novellierung des GEG 2023 einhergehen und was Sie bezüglich Ihrer Heizung beachten müssen, lesen Sie im Artikel Muss meine Heizung raus?.

Rohre und Leitungen dämmen

• Als Eigentümer einer Immobilie müssen Sie bestehende ungedämmte zugängliche Heizungsrohre, Warmwasserleitungen dämmen, wenn sich diese in unbeheizten Räumen befinden.*4

*4) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– Sie Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind und am 01.Februar 2002 in mindestens einer Wohnung des Hauses gewohnt haben und seit dem kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat
…oder…
– die Kosten für die Dämmung nicht in einer angemessenen Zeit durch die Einsparung der Dämmung erwirtschaftet werden können.

Haben Sie die zuvor genannte Immobilie gerade erst erworben (Ein- oder Zweifamilienhaus, am 01.02.2002 eigengenutzt, seither kein Eigentümerwechsel), so haben Sie eine Übergangsfrist von zwei Jahren ab dem Kauf der Immobilie um die Leitungen zu dämmen.

„Hah! Bei uns kommt keiner rein und wann wir das Haus gekauft haben weiß ja auch niemand!“ sagen Sie? Doch! Der Bezirksschornsteinfeger kommt im Zuge der jährlichen Immissionsmessung oder zur Feuerstättenschau bei Ihnen vorbei! Und dieser ist sogar per Gesetz dazu bevollmächtigt und verpflichtet sich anzuschauen ob die zugänglichen Rohre gedämmt sind oder nicht. Und sicherlich führt er auch Buch darüber, wer seine Kunden sind.

Wenn Sie Heizungsrohre, Warmwasserleitungen oder Armaturen ersetzen oder neu einbauen (auch Rohre und Leitungen die in Wänden oder durch Deckendurchbrüche verlaufen) dann müssen diese so gedämmt werden, dass die Wärmeabgabe wie vorgeschrieben begrenzt wird!

Dach dämmen

• Die oberste Geschossdecke von beheizten Räumen, oder das darüber liegende Dach, müssen seit dem 01. Januar 2016 so gedämmt sein, dass sie einen vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz erfüllen*5

…aber nur:
– wenn noch keine Dämmung da ist
…oder…
– wenn die vorhandene Dämmung nicht die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz der DIN 4108-2 (Ausgabe: 2013-02) erfüllt.

Dann muss so gedämmt werden, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 Watt/(m²K) (Watt pro Quadratmeter und Kelvin) nicht überschreitet. Alternativ kann das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt werden, wenn es nicht schon den Mindestwärmeschutz-Anforderungen der DIN 4108-2 entspricht.

*5) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– Sie bereits ausreichend gedämmt haben
…oder…
– Sie Eigentümer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind und am 01. Februar 2002 in mindestens einer Wohnung des Hauses gewohnt haben und seit dem kein Eigentümerwechsel stattgefunden hat
…oder…
– die Kosten für die Dämmung nicht in einer angemessenen Zeit durch die Einsparung der Dämmung erwirtschaftet werden können.

Haben Sie die Immobilie gerade erst erworben (Ein- oder Zweifamilienhaus, eine Einheit am 01.02.2002 eigengenutzt, seither kein Eigentümerwechsel), so haben Sie eine Übergangsfrist von zwei Jahren ab dem Kauf der Immobilie um die oberste Geschossdecke oder das Dach entsprechend zu dämmen.

Fassade dämmen

• Wird der Außenputz von Wänden erneuert (repariert), müssen diese Wände so gedämmt werden, dass sie einen vorgeschriebenen Mindestwärmeschutz erfüllen*6

*6) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– an maximal 10 % der Fläche aller Außenwände des Gebäudes der Putz erneuert wird

Die gleichen Anforderungen gelten, wenn Sie mehr als 10 % der gesamten Fläche von Außenbauteilen einer sogenannten Bauteilgruppe erneuern, ersetzen oder erstmalig einbauen. Zu den Bauteilgruppen zählen hierbei:
– Außenwände, inklusive außenseitige Bekleidungen, Verschalungen, Dämmschichten und Putz
– Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster, Glasdächer, Außentüren und Vorhangfassaden
– Dachflächen inklusive Decken und Wände gegen unbeheizte Dachräume
– Wände gegen Erdreich oder unbeheizte Räume, gleichfalls für Decken (hier zusätzlich gegen Außenluft)

Also Klartext:
Beispiel 1) Sie wollen eine Seite von Ihrem freistehenden Haus neu verputzen (mehr als 10 % der Bauteilgruppe „Außenwände“): Dann sind diese Maßnahmen so auszuführen, dass der vorgeschriebene Wärmedurchgangskoeffizient der betroffenen Fläche nicht überschritten wird (der vorgeschriebene Mindestwärmeschutz muss erfüllt werden – sprich: diese Hausseite muss also gegebenenfalls gedämmt werden!).

Beispiel 2) In Ihrem freistehenden Einfamilienhaus (normale Putzfassade) wollen Sie das große Schiebe-Fenster zur Terrasse, das Fenster eines Schlafzimmers sowie ein Dachflächenfenster austauschen (in Summe zirka 9 m² Fläche). Das Haus hat insgesamt 12 Fenster in Außenwänden, eine große Terrassen-Schiebetür, eine Hauseingangstür sowie zwei Dachflächenfenster und zwei weitere Fenster in Dachgauben (insgesamt zirka 40 m² Fläche). Die geplante auszutauschende Fensterfläche beträgt mehr als 10 % der Bauteilgruppe „Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster, Glasdächer, Außentüren und Vorhangfassaden“ und muss entsprechend so geplant, bestellt und eingebaute werden, dass der vorgeschriebene maximale Wärmedurchgangskoeffizient der Fenster eingehalten wird!

Beispiel 3) Die Hauseingangstür und die Tür vom Keller in den Garten von Ihrem Reihenmittelhaus (normale Putzfassade) soll ausgetauscht werden (beide zusammen zirka 4 m² Fläche). Das Reihenhaus hat insgesamt 6 Fenster in Außenwänden, eine große Terrassen-Schiebetür, fast die komplette Wand im Schlafzimmer besteht aus einer Fensterfront, eine Hauseingangstür, eine Kellertür, zwei Kellerfenster zu Lichtschächten sowie vier Dachflächenfenster (insgesamt zirka 32 m² Fläche). Da die Fläche der beiden zu ersetzenden Außentüren mehr als 10 % der Bauteilgruppe „Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster, Glasdächer, Außentüren und Vorhangfassaden“ beträgt, müssen diese beim Neueinbau so geplant, bestellt und eingebaute werden, dass der vorgeschriebene Wärmedurchgangskoeffizient der Türen nicht überschritten wird!

Pflicht zur Wartung

• Heizungs- und Warmwasseranlagen müssen regelmäßig gewartet und instand gehalten werden!

Anlagen und Einrichtungen zur Heizungs- und Warmwasserversorgung müssen regelmäßig von Fachkundigen gewartet und instand gehalten werden. Gleiches gilt für eventuell vorhandene Kühl- und Raumlufttechnik des Gebäudes.*7

*7) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– die Komponenten keinen wesentlichen Einfluss auf den Wirkungsgrad der Anlagen haben

Heizung nachrüsten

• Regelungen für Zentralheizungen müssen seit dem 30.09.2021 nachgerüstet sein!

Zentralheizungen müssen mit zentralen Regelungen ausgestattet sein – der Gesetzgeber definiert das so: „zentrale selbsttätig wirkende Einrichtungen zur Verringerung und Abschaltung der Wärmezufuhr sowie zur Ein- und Ausschaltung elektrischer Antriebe, in Abhängigkeit von Außentemperatur und Zeit.“
Sofern Ihre Zentralheizung keine solche Regelung hat, mussten Sie diese bis zum 30. September 2021 nachrüsten!

Thermostate nachrüsten

• Es besteht Nachrüstpflicht zur automatischen raumweisen Regelung von Heizungen!

Heizungsanlagen, die warmes Wasser zum beheizen der Räume verwenden, müssen mit automatischen raumweisen Regelungen der Raumtemperatur ausgestattet sein.*8
Sofern Ihre Heizung keine solche Regelung hat, müssen Sie diese nachrüsten!

(Für Fußbodenheizungen, die vor 2002 eingebaut wurden, bestehen Ausnahmen hierzu.)

*8) Das braucht Sie nicht zu interessieren, wenn:
– dies einen Raum mit Fußbodenheizung betrifft, der kleiner als 6 m² groß ist
oder
– es sich im ein Einzelheizgerät mit festem oder flüssigem Brennstoff handelt

Dunstabzugshaube verboten

• Sie dürfen in Ihr KfW-Effizienzhaus nachträglich keine Dunstabzugshaube einbauen!

Nun gut, zugegeben, das steht so nicht im Gesetz drin, aber das ergibt sich aus den gesetzlichen Anforderungen an den Mindestwärmeschutz und die Dichtheit von Wohngebäuden, den maximal zulässigen Gesamtenergiebedarf sowie den Berechnungen zum Jahres-Primärenergiebedarf von Wohngebäuden. Dies würde sich nur über eine Berechnung der vorgenannten Werte in Verbindung mit der Abluftleistung der Dunstabzugshaube ermitteln lassen.
Gehen Sie einfach mal davon aus, dass Sie keine Dunstabzugshaube einbauen dürfen, weil Sie den energetischen Zustand des Gebäudes verschlechtern würden, was der Gesetzgeber nicht zulässt.

Dies alles gilt nur bei unveränderten Bestandsgebäuden; sofern Sie an Ihrem Gebäude etwas erneuern, umbauen, ausbauen, oder erweitern wollen, treten möglicherweise weitere Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes ein.

Die in diesem Artikel angegebenen Informationen können nicht alle Eventualitäten Ihres Sachverhalts oder Besonderheiten Ihrer Immobilie berücksichtigen! Änderungen oder Ergänzungen der gesetzlichen Anforderungen sind nach Veröffentlichung dieses Artikels möglicherweise nicht unmittelbar hier ergänzt worden.

Bei Fragen zur Immobilienbewertung sprechen Sie gerne Ihren Baugutachter an. Bei detaillierten Fragen zum GEG oder zum Energieausweis, wenden Sie sich bitte an einen Energieberater.

Über den Autor: Carsten Nessler

Als Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden und für Immobilienbewertung ist Carsten Nessler Ihr qualifizierter Ansprechpartner des Wiesbadener Sachverständigenbüros ImmoWert Hessen. Egal, ob Sie Fragen haben zu Baumängeln bei einer Bauabnahme, bei Schimmel in der Wohnung, oder zu einer Immobilienbewertung – sprechen Sie ihn an und Sie erhalten die benötigten Informationen. Hier erfahren Sie auch welchen Einfluss der Energieausweis auf Ihren Immobilienwert hat. ImmoWert Hessen unterstützt Sie vor Ort in Wiesbaden, Mainz, Frankfurt und der weiteren Umgebung des Rhein-Main-Gebietes mit einer Begutachtung von Schäden und Mängeln vor Ort, oder mit einer Einschätzung Ihrer Immobilie. Gerne erstellt Ihr Baugutachter für Sie ein Verkehrswertgutachten, eine Marktpreiseinschätzung, oder begleitet Sie beratend und prüfend mit Sachverstand bei der Bauabnahme oder beim Hauskauf. Rufen Sie an!

Das Hauptbild in diesem Artikel zeigt die Skala eines Energieausweises mit den Energieeffizienzklassen und einem Modell eines Fachwerkhauses.

Dieser Beitrag wurde ursprünglich unter dem Titel „Die Lücken in der Energieeinsparverordnung (EnEV)“ veröffentlicht und seitdem mehrfach aktualisiert; zuletzt nach Inkrafttreten des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) im November 2020.