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Kaufnebenkosten von Immobilien

Nachdem man sich über den Preis einer Immobilie einig geworden ist, war es das doch … oder? Kaufpreis zahlen und fertig. Leider nein! Beim Erwerb einer Immobilie kommen noch weitere Kosten auf den Käufer zu, die den schlussendlich zu zahlenden Preis einer Immobilie erhöhen. Wieviel Kosten auf Sie zukommen und welche Kosten das im Einzelnen sind, lesen Sie hier.

 

Zum gezahlten Kaufpreis einer Immobilie kommen noch zwei Arten von zusätzlichen Kosten auf den Erwerber zu – die offensichtlichen Kaufnebenkosten und möglicherweise weitere Nebenkosten.

Zu den bekannten und offensichtlichen Kosten zählen:

  • die Grunderwerbsteuer
  • die Notarkosten
  • die Kosten für die Grundbucheintragung
  • und eventuell eine Maklerprovision

Hierbei ist zwischenzeitlich mit insgesamt bis zu 13% des Kaufpreises an zusätzlichen Kosten für den Immobilienerwerb zu rechnen.

Eine beispielhafte Berechnung für zwei Kaufpreise und die entsprechenden Kaufnebenkosten können Sie weiter unten in der Tabelle sehen. Direkt zur Tabelle

 

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Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer

Mit dem Kauf einer Immobilie ist die Grunderwerbsteuer fällig (nicht zu verwechseln mit der meist vierteljährlich anfallenden Grundsteuer). Die Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland, in dem der Immobilienkauf stattfindet, unterschiedlich und liegt zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises der Immobilie. Die Grunderwerbsteuer ist an das Finanzamt abzuführen; nach Erhalt der Steuer wird vom Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt, damit die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgen kann.

 

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Kaufnebenkosten: Notargebühren

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf in Deutschland einer notariellen Beurkundung. Über die Erstellung eines Kaufvertrages hinaus, nimmt der Notar im Zuge seiner Betreuung auch weitere Aufgaben wahr: Unter anderem die Beantragung über die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch, sowie die spätere Eintragung des neuen Eigentümers und einer eventuell vorhandenen Hypothek. Das Einholen einer Bestätigung der Gemeinde, dass diese ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt (Negativattest). Die gegebenenfalls notwendige Zustimmung des Verwalters eines nach Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilten Wohnhauses mit mehreren Eigentumswohnungen.
Hierfür werden Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) fällig; diese werden nicht prozentual berechnet, sondern orientieren sich an der Gebührentabelle des Geschäftswertes. In den unten aufgeführten Beispielen liegen die Kosten bei zirka einem halben bis knapp einem dreiviertel Prozent der Kaufpreissumme.

 

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Kaufnebenkosten: Grundbucheintragung

Jedes Besitzverhältnis an Grundstücken in Deutschland ist in einem Grundbuch eingetragen (Eigentümer einer Eigentumswohnung besitzen über ihren Miteigentumsanteil der Wohnung ebenfalls ein Teil des Grundstücks). Die Grundbücher werden beim Grundbuchamt geführt und das Grundbuchamt nimmt entsprechend die Eintragungen vor, die der Notar beantragt hat. Die Eintragung des neuen Eigentümers in das Grundbuch kann übrigens erst erfolgen, wenn von diesem die Grunderwerbsteuer entrichtet wurde.
Die Gebühren des Grundbuchamtes werden wiederum nicht prozentual, sondern nach einer Gebührentabelle abgerechnet. Bei den ausgewählten Beispielen in der nachfolgenden Tabelle bewegen sich die Kosten bei knapp einem halben Prozent des Kaufpreises.

 

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Kaufnebenkosten: Maklerprovision

Für die teilweise zeitaufwändige Vermarktung einer Immobilie wird häufig ein Immobilienmakler beauftragt. Dieser stellt sicher, dass alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stehen und die gesetzlich vorgeschriebenen Angaben (zum Beispiel nach der EnEV 2014) in den Immobilien-Inseraten angegeben werden. Anhand der zur Verfügung gestellten Angaben und Unterlagen erstellt der Makler meist ein Exposé, veröffentlicht die Verkaufsabsicht in Zeitungen sowie im Internet und organisiert die Besichtigungstermine. Hierfür kann eine Maklerprovision in marktüblicher Höhe verlangt werden; diese liegt je nach Region und Objekt zwischen 3% und 5% (Netto) des Kaufpreises, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer von 19%.

 

 

Es gibt mögliche weitere Nebenkosten, die den Erwerber einer Immobilie zusätzlich finanziell belasten können, zum Beispiel:

  • Bereitstellungszinsen (beim Neubau)
  • Finanzierungskosten der Hypothek (Zins und Tilgung)
  • Kosten für die Garten- und Außenanlage (beim Neubau)
  • Renovierungs- und Instandsetzungskosten einer Bestandsimmobilie
  • Umzugskosten / neue Küche
  • Grundsteuer (wird über den Einheitswert der Immobilie und den Steuerhebesatz der Gemeinde berechnet)
  • wenn die Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt und die Ausgleichsbeträge noch nicht entrichtet wurden
  • wenn die kommunalen Erschließungsbeiträge noch nicht beglichen wurden
  • erhöhte Instandhaltungskosten einer denkmalgeschützten Immobilie

 

Beispielberechnung von Kaufnebenkosten

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(Alle Kosten beziehen sich auf jeweils eine spezielle Verkaufsabwicklung; die Kosten sind teilweise für eine bessere Darstellung gerundet. Veränderungen des Kaufpreises, des Grunderwerbsteuersatzes, der Maklerprovision, oder sonstiger behördlicher Kosten, verändern entsprechend auch die Summe der Nebenkosten. Die Berechnung bezieht sich auf die Kosten zum Stand Mai 2014; die Grunderwerbsteuer auf den Stand August 2014.) 

*1 Notarkosten für den Verkauf einer Eigentumswohnung (ETW, Kaufpreis € 350.000,-) mit Auflassungsvormerkung und Einholung der Verwalterzustimmung. Sollte der Notar weitere Aufgaben erfüllen, können weitere Kosten anfallen. 

*2 Notarkosten für den Verkauf eines Einfamilienhauses (EFH, Kaufpreis € 500.000,-) mit Auflassungsvormerkung und Einholung des Negativattests der Gemeinde. Sollte der Notar weitere Aufgaben erfüllen, können weitere Kosten anfallen. 

*3 Kosten für die Eintragungen im Grundbuch: Auflassungsvormerkung, Löschung der Auflassungsvormerkung, Umschreibung (Eigentümerwechsel), Kataster-Fortschreibung und Eintragung von 80% des Kaufpreises als Buchgrundschuld (Finanzierung), sowie ein unbeglaubigter Grundbuchauszug. Je nach Kreditinstitut wird die Eintragung der Finanzierung als Briefrecht gefordert, sowie ein beglaubigter Grundbuchauszug; dies erhöht die Kosten der Eintragung in das Grundbuch auf € 1.905,- (Beispiel ETW) beziehungsweise auf € 2.565,- (Beispiel EFH). 

*4 Die Grunderwerbsteuer variiert in den 16 Bundesländern zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises. In den oben aufgeführten Beispielen wurde die Grunderwerbsteuer von Hessen und Rheinland-Pfalz angesetzt. (Stand Mai 2014 August 2014)
Das Land Hessen hat für 2015 eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer von 5,0% auf 6,0% angekündigt; derzeit plant das Land Hessen offensichtlich die Erhöhung bereits im August 2014 umzusetzen. Das Land Hessen hat vom 01. August 2014 an die Grunderwerbsteuer von 5,0% auf 6,0% erhöht.
 

*5 Die marktübliche Maklerprovision ist von der Region und der Marktgängigkeit des Objektes abhängig; sie liegt für Wohnraum üblicherweise im Bereich zwischen 3,57% (in strukturschwachen Regionen) und 5,95% (in Ballungszentren). 

 
Tabelle mit der jeweiligen Grunderwerbsteuer der einzelnen Bundesländer

Bundesland Grunderwerbsteuer Veränderung
Baden-Württemberg 5,0 %  
Bayern 3,5 %  
Berlin 6,0 %  
Brandenburg 6,5 % Seit Jul. 2015
Bremen 5,0 %  
Hamburg 4,5 %  
Hessen 6,0 %  
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %  
Niedersachsen 5,0 %  
Nordrhein-Westfalen 6,5 % Seit Jan. 2015
Rheinland-Pfalz 5,0 %  
Saarland 6,5 % Seit Jan. 2015
Sachsen 3,5 %  
Sachsen-Anhalt 5,0 %  
Schleswig-Holstein 6,5 %  
Thüringen 5,0 %  
Stand: Oktober 2015 

 

Über den Autor: Carsten Nessler

Ihr Bausachverständiger Carsten Nessler von ImmoWert Hessen unterstützt Sie gerne, wenn Sie sich beim Immobilienkauf unsicher sind, ob Sie ’die Katze im Sack kaufen’. Fragen Sie nach unserer Immobilien-Kaufberatung! Auch wenn Sie sich unschlüssig sind, ob in dem Gebiet eine Erhaltungssatzung erlassen wurde, das Gebäude unter Denkmalschutz steht, es noch offene Erschließungskosten gibt, oder die Immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt, steht Ihnen Ihr Baugutachter Carsten Nessler mit einer Immobilien-Kaufbegleitung mit Rat und Tat zur Seite. Unser Einsatzgebiet erstreckt sich von Wiesbaden, über den Vordertaunus, nach Frankfurt und umschließt im Süden Darmstadt, Groß-Gerau, Rüsselsheim, sowie Mainz mit den umliegenden Ortschaften.

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Das Titelbild in diesem Beitrag zeigt ein Einfamilienhaus in Frankfurt nach der Bauabnahme, mit einer Fotomontage von typischen Suchfeldern für eine Immobiliensuche im Internet.